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个人住房抵押贷款还款计算公式:
1.等额本息还款:将按揭贷款总本息加起来,然后平均分配到还款期限的每个月。作为还款人,每月还给银行固定金额,但每月还款金额中的本比例逐月增加,利息比例逐月减少。
2、等额本金还款:将本金分配到每月,并支付上一个交易日至还款日的利息。与等额本息相比,这种还款方式的总利息支出较低,但早期支付的本息较多,还款负担逐月减轻。
个人住房抵押贷款额度的计算公式主要有三种:
1、根据还款能力计算
贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)*35%*12个月*贷款年限
2、根据公积金存缴情况计算
贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)*20倍*借款人缴存时间系数
3、房屋的估值
个人住房抵押贷款银行房屋的评估值在50%-80%之间,也就是贷款额度为房屋价值的50%-80%。
拿房产抵押贷款利息,银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额,以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为:
利息=累计计息积数×日利率,其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息,具体有三:
计息期为整年(月)的,计息公式为:
利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的,计息公式为:
利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时,银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息,即每年为365天(闰年366天),每月为当月公历实际天数,计息公式为:
利息=本金×实际天数×日利率
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